Vide ou meublé
Il existe tout d’abord le bail classique, dans le cas d’une location non meublée utilisée à titre de résidence principale. C’est-à-dire que le locataire y habite neuf mois par an au moins. Ce bail est conclu pour une durée de trois ans si le locataire est une personne physique, six ans dans le cas d’une personne morale. Il est tacitement reconductible. Mais, petit à petit, notamment dans les grandes villes, l’offre de logements meublés supplante bien souvent les locations vides. Les règles de location sont alors un peu différentes : lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, le bail est d’un an et il est tacitement reconductible. Lorsque le locataire est un étudiant, le bail peut être réduit à neuf mois et n’est pas reconductible automatiquement. Pour autant, rien n’empêche le propriétaire et le locataire de le reconduire mais, dans ce cas, il doit être signé pour un an et devenir un bail en meublé classique.
Depuis une date plus récente, il existe également un bail plus court introduit pour répondre à la demande de personnes en formation, en stage ou en mobilité professionnelle. Il s’agit du bail mobilité. Créé par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018, le bail mobilité est signé pour une durée comprise entre un et dix mois sans renouvellement possible. Il est exclusivement destiné aux personnes en formation professionnelle, en cours d’études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage ou en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique. Il peut également s’agir d’une mutation professionnelle ou d’une mission temporaire. Si le locataire veut prolonger la location au-delà de la période prévue, le bail prend la forme d’un bail meublé ordinaire. Néanmoins, la durée du bail mobilité peut être modifiée une fois par un avenant et être ainsi réduite ou augmentée sans toutefois dépasser les dix mois.
Enfin, dernier type de bail : il est possible de proposer à la location un « meublé touristique de courte durée », c’est-à-dire des locations à des hôtes de passage pour quelques jours. Dans ce cas, le contrat est libre. Il est régi par le Code du tourisme et non le Code de la construction de l’habitation.
Une souplesse liée à la durée
Globalement, plus les baux sont longs, moins ils sont souples pour le propriétaire, même si les pouvoirs publics tendent à harmoniser les règles vers la protection du locataire, et donc vers moins de souplesse. Concernant le congé du locataire, le bail mobilité ou le bail étudiant sont les plus simples puisqu’ils se terminent sans autre formalité à la fin de la période prévue. Même chose pour un contrat de location saisonnière.
Le bail classique ou le bail d’un an en meublé sont plus complexes puisqu’il faut une bonne raison au propriétaire pour donner congé au locataire. Il peut le faire pour vendre le logement, l’habiter lui-même ou loger un membre de sa famille, ou en cas de faute du locataire (non-paiement du loyer, troubles du voisinage, etc.). Il doit donner un préavis entre six mois (bail classique) et trois mois (bail meublé) avant la fin du bail.
Plus le bail est long, plus le contenu est encadré: le bail meublé ou le bail classique sont conclus selon un bail type mis en place par la loi Alur de 2014 (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Ce bail peut être établi par un notaire. Dans ce cas, il aura la force exécutoire. Il peut également être établi entre particuliers et téléchargé sur le site Servicepublic.fr, rubrique « logement ». Un état des lieux type a également été mis en place (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016): il doit être annexé au bail et, pour les logements meublés, comprendre un inventaire détaillé du mobilier. En revanche, ce contrat type ne s’applique pas pour le bail mobilité: les éléments prévus dans le bail sont régis par l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L’état des lieux est également libre, même s’il est possible de s’inspirer de celui en meublé. Quant aux logements saisonniers, le bail et l’état des lieux sont entièrement libres.
Loyers, dépôts de garantie, charges locatives…
Du côté des loyers et des dépôts de garantie, les baux présentent également des différences. Pour les baux classiques de trois ans, les baux meublés comme le bail mobilité, la situation est différente. Si le logement est situé en zone tendue, c’est-à-dire dans les grandes villes, le loyer ne peut pas être supérieur à celui de l’ancien locataire, sauf si la révision annuelle n’a pas été appliquée. Et, dans un certain nombre de villes comme à Paris et une partie de sa banlieue,
Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer est encadré, c’est-à-dire soumis à des plafonds pour les baux classiques, meublés et le bail mobilité. En revanche, le logement saisonnier n’est pas soumis à ce type de règles et son prix est fixé par le marché.
Un dépôt de garantie est également donné au propriétaire afin de rembourser d’éventuelles dégradations. Là encore, des règles différentes s’appliquent. Le montant de ce dépôt est d’un mois de loyer maximum pour le bail classique, de deux mois pour le bail meublé. Attention, il est inexistant pour le bail mobilité, pour lequel le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie. Quant au logement saisonnier, il ne s’agit pas d’un dépôt de garantie, mais d’arrhes ou d’un acompte, versés par le futur locataire pour réserver le logement. Les charges locatives récupérables sont, quant à elles, forfaitisées dans le bail mobilité, c’est-à-dire qu’un forfait est convenu en amont ou en location saisonnière. Par contre, les logements vides voient les charges récupérées au réel, c’est-à-dire en fonction des factures présentées par le propriétaire.
Les normes de consommation énergétique
Tous ces baux ont des points communs: le logement doit être en bon état, décent, c’est-à-dire ne pas laisser passer l’air ni l’eau, ne pas présenter de danger pour la sécurité des occupants. Depuis le 1er janvier 2023, ils ne doivent pas non plus être trop énergivores. Tous les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an sont désormais interdits à la location. Il en sera de même pour les logements étiquetés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) le 1er janvier 2025, puis les logements étiquetés F en 2028, et E en 2034. Tous les baux sont concernés… sauf les locations saisonnières, bien que le ministre du Logement envisage de les soumettre aux mêmes règles. D’autres contraintes commencent d’ailleurs à peser sur les locations saisonnières. En effet, dans certaines grandes villes comme Paris, Nice ou encore celles de la côte basque, elles ne sont autorisées qu’aux personnes habitant leur résidence principale, qui peuvent alors louer dans la limite de 120 jours par an. Pour louer plus longtemps, les propriétaires d’un meublé touristique doivent payer une compensation financière importante, qui équivaut parfois à mettre un autre logement sur le marché, cette fois-ci loué à l’année (voir page 29). Cela n’est pas donné à tout le monde. Ce type de contrainte devrait se multiplier dans les zones où les logements sont rares.
NATHALIE COULAUD
