Ce pacte peut être utile par exemple lorsque le propriétaire d’un studio souhaite agrandir son logement en achetant l’appartement mitoyen. Il demandera alors à son voisin de s’engager à lui proposer le bien en priorité le jour où il décidera de vendre. Autrement dit, de signer avec lui un pacte de préférence. En pratique, le propriétaire s’adressera au béné-ficiaire du droit de préférence, soit avant la mise en vente, soit après avoir trouvé un acquéreur intéressé.
Les conditions de validité
Il est conseillé de conclure le pacte de préfé-rence dans un acte notarié car le notaire effectuera les démarches de publicité foncière, ce qui rendra cet acte opposable aux tiers. Le pacte, ainsi notarié, précisera la désignation du bien, la durée de validité du pacte ainsi que les modalités de mise en œuvre : notification par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d’huissier, délai de réponse du bénéficiaire…
La saction de la violation du pacte de préférence
L’article 1123 du Code civil dispose que « lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi ». Il poursuit : « lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ».
La protection de l’acquéreur
Chaque candidat à l’achat peut se protéger des conséquences d’une violation d’un pacte de préférence en interrogeant, préalablement à la signature de la promesse de vente, toute personne susceptible de bénéficier d’un pacte de préférence afin d’en vérifier l’existence et de connaître les intentions du bénéficiaire. La loi impose de formaliser cette action interro-gatoire par écrit et de laisser au destinataire un délai raisonnable pour y répondre. « L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » (Article 1123 du Code civil).
Bon à savoir :
Le pacte de préférence impose au promettant de faire connaître au bénéficiaire son intention de vendre et à quelles conditions, afin que celui-ci puisse exercer son droit de préférence.
Ariane BOONE
