Fiscalité immobilière, 5 points à retenir

Depuis 2018, la taxe d’habitation est progressivement supprimée, mais tous les ménages n’ont pas encore vu le résultat de cet allègement, notamment les plus privilégiés. En 2020, 80 % des foyers fiscaux ont vu leur taxe d’habitation supprimée, en 2021, les 20 % des foyers fiscaux qui n’ont pas bénéficié de cette suppression ont bénéficié de 30 % d’allégement.

En 2022, ces mêmes foyers bénéficient d’un allégement de 65 %. Mais il faudra attendre 2023 pour que plus personne ne paie la taxe d’habitation. Pour savoir si vous êtes concerné ou non par cette dernière tranche de taxe d’habitation, impots.gouv.fr a mis en place un simulateur. Si la taxe d’habitation disparaît, la taxe foncière, elle, s’alourdit. Celle-ci repose sur les seuls propriétaires et dans son observatoire national annuel, l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) indiquait fin octobre 2021 que la taxe foncière avait augmenté de 11,4 % ces cinq dernières années, soit six fois plus vite que les loyers (+ 2 %) et trois fois plus vite que l’inflation (+ 2,7 %).

« La suppression de la taxe d’habitation a été répercutée sur les personnes qui paient la taxe foncière avec une augmentation pour les propriétaires », regrette Christophe Demerson, président de l’Union nationale pour la propriété immobilière (Unpi). Cette tendance devrait se poursuivre sur les mois à venir d’autant que les valeurs cadastrales sur lesquelles est calculé le montant de la taxe foncière sont progressivement réformées et risquent de faire monter l’impôt.

Acheter un bien immobilier et le revendre quelques années plus tard à un bien meilleur prix: tel est le principe de la plus-value immobilière. Or, dans certains cas, celle-ci est taxée. Si la résidence principale bénéficie d’un statut spécial qui l’exonère entièrement, en revanche, les biens loués et les résidences secondaires voient leur plus-value taxée.

Si les propriétaires ont conservé le bien plus de trente ans, l’exonération est totale aussi bien sur la plus-value que sur les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) qui s’ajoutent à la taxation de la plus-value. La fraction de plus-value imposable diminue d’année en année et elle est soumise forfaitairement à un taux de 19 % auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Rappelons que pour calculer la plus-value réalisée, il faut partir du prix de vente figurant dans l’acte notarié en retranchant les frais liés à la vente notamment les commissions versées à un intermédiaire comme une agence immobilière ainsi que les travaux effectués.

Vous devez payer une taxe sur le logement vacant si vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé depuis au moins un an. Mais le montant dépend de la situation géographique du logement. La TLV est basée sur la valeur locative du logement, qui sert également à calculer la taxe foncière. Le taux appliqué est de 12,5 % la première année et de 25 % les années suivantes. Dans les communes où les logements ne manquent pas, la taxe payée est moins élevée, elle se situe au même taux que celui de la taxe d’habitation de la commune.

Mais tout le monde n’a pas à payer la TLV. Si le logement n’est pas à usage d’habitation ou si le logement nécessite des travaux dont le montant dépasse 25 % de sa valeur pour être habitable, la taxe n’est pas due. Même chose lorsque le logement est vacant indépendamment de votre volonté, par exemple lorsque le logement est mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouve pas preneur. Il en est de même si le logement est occupé plus de 90 jours de suite au cours d’une année ou bien s’il s’agit d’une résidence secondaire.

Vous êtes soumis à l’IFI si vous êtes domicilié fiscalement en France et si la valeur de votre patrimoine immobilier net dépassait 1,3 million d’euros au 1er janvier 2022. Un barème est ensuite appliqué en fonction des tranches du patrimoine à 0,70 % dès 800 000 € et 1,50 % pour les patrimoines supérieurs à 10 millions. L’évaluation s’effectue au niveau du foyer fiscal lequel inclut votre concubin. Tous les biens immobiliers sont taxables ainsi que les titres de société ou d’organisme vous appartenant pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers.

Mais, si la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, un immeuble loué peut faire l’objet d’une décote de 10 à 40 % selon la nature du bail (nu, meublé…) afin de tenir compte de l’incidence que l’occupation a sur sa valeur. Si vous êtes usufruitier d’un bien, vous devez, sauf exception, inclure dans votre patrimoine taxable la fraction de sa valeur en pleine propriété de la propriété. En revanche, pour le nu-propriétaire, le bien sort de son assiette imposable et n’est donc pas taxable à l’IFI.

Les avantages fiscaux accordés aux propriétaires bailleurs sont prolongés. Jusqu’au 31 décembre 2022, il est ainsi possible de profiter de la réduction d’impôts Censi-Bouvard aussi appelée « loueur en meublé non professionnel ». Le principe est d’investir dans un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés. Il peut également s’agir d’une résidence occupée à 70 % pour les étudiants et proposant un service de fourniture de linge de maison, de restauration et de réception de la clientèle. Il faut louer un logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence et dans ce cas la réduction d’impôt peut être de 11 % du montant de l’investissement. Il est également possible de bénéficier d’un investissement Pinel-Duflot, qui s’arrête le 31 décembre 2024.

En achetant un logement neuf et en s’engageant à le louer de six, neuf ou douze ans à des loyers abordables, il est possible de récupérer jusqu’à 21 % de l’investissement (32 % en outre-mer) sous forme de réduction d’impôt. Le Denormandie propose les mêmes avantages aux mêmes conditions mais pour un logement ancien rénové puis loué. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût de l’opération.

Le dispositif Cosse, quant à lui, a été modifié cette année, il devient « louer abordable »: en signant une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour six ou neuf ans. Il prend la forme d’un abattement sur vos loyers pouvant atteindre 70 %, voire 85 % si vous confiez la gestion du bien à un acteur social agréé par l’État. Et même sans bénéficier de ces régimes, simplement en étant propriétaire bailleur, si les revenus annuels n’excèdent pas 15 000 €, vous bénéficiez du régime simplifié du microfoncier. Un abattement pour charges de 30 % est appliqué directement pour un logement loué vide et 50 % pour un meublé. Au-delà de 15 000 € de revenus, vous bénéficiez du régime réel: dans ce cas, vous pouvez déduire des loyers des frais de gestion notamment ceux des agences immobilières mais aussi les travaux ou encore les intérêts et frais d’emprunt.

NATHALIE COULAUD