Impôt sur la fortune immobilière, êtes-vous concerné ?

Déjà cinq ans que l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été recentré sur le seul patrimoine immobilier et transformé en impôt sur la fortune immobilière (IFI). En 2021, près de 153 000 foyers ont reçu de l’administration fiscale un avis d’impôt sur la fortune immobilière. Le nombre de foyers était en progression de 7 % sur une année, tout comme le montant total d’imposition qui a atteint 1,67 milliard d’euros. Selon la direction générale des Finances publiques, globalement, la hausse du nombre de foyers soumis à l’IFI pourrait être liée à la hausse du prix des logements en 2020, supérieure à 5 % d’après l’Insee, et qui a de fait augmenté la valeur des biens immobiliers détenus par les foyers (DGFiP Statistiques, n°08, juin 2022).

Alors, même si vous ne pensez pas être redevable de cet impôt, il est prudent de vous interroger au regard de la valeur vénale actuelle de vos biens immobiliers, particulièrement si vous vivez dans un secteur impacté par la flambée des prix.

Vous êtes soumis à l’IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année. Peu importe, par exemple, que vous ayez acquis ou vendu certains de vos biens depuis le 1er janvier 2023, vous devez déclarer ceux que vous possédiez au début de l’année ; l’impôt sera calculé sur ceux-ci uniquement.

En revanche, puisqu’il s’agit d’une valeur nette, vous pouvez déduire les dettes qui existaient à cette date : un emprunt portant sur l’acquisition ou sur des travaux, la taxe foncière, les droits de succession.

Vous devez déclarer les biens immobiliers détenus par toutes les personnes qui composent votre foyer fiscal. Si vous vivez seul, vous êtes seul concerné (que vous soyez célibataire, veuf, divorcé ou séparé).

En revanche, si vous vivez en couple (mariage, Pacs ou concubinage), les biens des deux personnes qui le composent doivent être déclarés. Il en va de même si vous avez des enfants mineurs, leur patrimoine immobilier doit faire partie de votre déclaration dès lors que vous en avez l’administration légale.

Tous vos biens sont concernés : les biens immobiliers bâtis, tels que maisons, appartements ainsi que leurs dépendances (garage, cave, parking…) que vous les occupiez ou que vous les louiez ; ceux non bâtis comme les terrains constructibles ou non ou les terres agricoles ; les biens en cours de construction ; mais aussi les biens ou fractions de biens représentés par des parts de sociétés immobilières ; ou vos droits immobiliers, tel qu’un usufruit, un droit d’usage ou d’habitation. En revanche, les biens utilisés pour une activité professionnelle sont exclus de l’assiette imposable, de même que les logements meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Il vous appartient de fixer la valeur de vos biens. En d’autres termes, cette opération est effectuée sous votre responsabilité. Il s’agit de déterminer le prix auquel vous auriez pu vendre chaque bien au 1er janvier selon ses caractéristiques et l’état du marché immobilier.

Votre résidence principale profite d’un statut à part : elle fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Vous avez tout intérêt chaque année à vous poser et à répondre à la question de l’estimation de façon objective. La méthode la plus efficace, et la plus sécurisante en cas de contrôle de l’administration fiscale, est la méthode d’évaluation par comparaison. Il convient ainsi de vous appuyer sur les données réelles du marché immobilier ; c’est d’ailleurs la méthode la plus couramment employée par le fisc. Procédez à une étude de marché afin de recenser les transactions les plus significatives : ventes récentes, dans le secteur, portant sur des biens présentant les mêmes caractéristiques, etc. Il est possible de rechercher, sur votre espace particulier sur impots.gouv.fr, des références de transactions, mais elles sont incomplètes car elles ne décrivent pas suffisamment les biens enregistrés.

Il est préférable de vous adresser à votre notaire, qui ayant accès aux bases immobilières Perval (pour la province) et Bien (pour Paris), peut vous conseiller sur la valeur à déclarer, en tenant compte de l’occupation et de l’état du bien.

Il serait erroné de croire que seuls les gros patrimoines sont contrôlés et redressés. L’administration fiscale a tout intérêt à faire entrer dans l’impôt un nombre important de foyers d’autant que le patrimoine de ces nouveaux contribuables imposables à l’IFI va probablement continuer à s’apprécier au fil du temps assurant des recettes sur le long terme. Les inspecteurs du fisc ont à leur disposition de nombreux outils et peuvent exercer leur contrôle de façon large. Par exemple, depuis quelques années, ils sont autorisés à recourir au « data mining », c’est-à-dire à l’exploration de données pour vérifier si le contenu accessible sur les plateformes numériques du contribuable, et notamment le train de vie qu’il affiche sur Internet, est compatible avec les déclarations fiscales effectuées. Et gare aux intérêts de retard, majorations et pénalités (jusqu’à 40 % en cas de manquement volontaire) d’autant que l’administration peut remonter jusqu’à 6 ans en cas de non-déclaration (trois ans en cas de sous-évaluation).

Rosine MAIOLO

Taux pour un patrimoine net taxable :

• entre 0 et 800 000 € : 0 %

• entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %

• entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %

• entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %

• entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %

• au-del. de 10 000 000 € : 1,5 %

Attention : le seuil d’imposition à l’IFI correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 €. Toutefois, lorsque vous y êtes assujetti, le calcul commence à 800 000 €. Exemple : si votre patrimoine immobilier s’élève à 1,4 million d’euros, vous devrez acquitter 3 900 €.