Répartition des charges : comment ça marche ?

La répartition des charges annuelles varie en fonction du type de dépense, de son utilité et de son affectation dans l’immeuble. Vous pouvez être amené à financer des travaux dont le caractère est exceptionnel. Pour chaque dépense, un nombre de tantièmes vous est attribué qui varie selon la superficie de votre logement, sa nature et sa localisation afin de calculer le montant que vous devez payer

L’entretien des parties communes, qui comprend les portions des bâtiments et des terrains affectées à l’usage commun des copropriétaires, est financé par le paiement des charges générales. Elles servent à payer les dépenses d’entretien et d’administration des parties communes comme le salaire d’un concierge, une prestation de nettoyage, la prime de l’assurance multirisque copropriété, les honoraires du syndic… C’est le règlement de copropriété qui fixe la méthode de calcul de la quote-part des parties communes. Votre quote-part varie selon les tantièmes qui vous sont attribués. Ils sont, le plus souvent, exprimés en millièmes. Dans les grandes copropriétés comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir des charges générales spéciales à un ou plu­sieurs immeuble(s). Vous devez participer au paiement de l’ensemble des charges communes selon vos tan­tièmes même si la dépense ne présente pas d’utilité pour vous. En effet, elles servent à entretenir l’im­meuble dans sa globalité.

À la différence des charges générales, les charges spécifiques qui concernent les frais induits par des services collectifs, comme le fonctionnement d’un ascenseur, sont réparties en fonction de son utilité pour chaque lot de la copropriété. Ces charges s’ap­pliquent dès que vous avez la possibilité d’utiliser cet équipement collectif. Ainsi, si vous habitez au rez­-de-chaussée, l’ascenseur n’a pas d’utilité pour vous et vous ne participerez pas aux frais engendrés par cet équipement. En revanche, il s’agit d’une utilité objective. De ce fait, si vous habitez au troisième étage mais montez uniquement à pied par choix personnel, vous devrez, quand même, vous acquitter des frais liés à cet équipement. Vous participez à ces charges en fonction d’une grille de répartition insérée dans le règlement de copropriété. Par exemple, pour les charges liées à l’entretien de l’ascenseur, un coefficient de progressivité est appliqué selon les étages.

Les frais de chauffage collectif, qui comprennent non seulement le combustible, mais aussi les frais liés à la maintenance des équipements de chauffe, sont répartis selon le critère de l’utilité. En effet, de nombreux logements ne sont pas encore équipés de compteurs individuels, malgré l’obligation légale de le faire qui s’impose uniquement lorsque les travaux sont économiquement rentables. Dans ce cas, plusieurs critères de répartition peuvent être utilisés. Par exemple, la surface du logement ou la puissance calorifique globale de l’habitation, qui permet d’être plus proche de la consommation réelle. Chaque copropriétaire doit payer les charges liées aux dépenses de chauffage même s’il n’utilise pas les équipements collectifs de chauffe durant l’hiver. En revanche, lorsqu’un local n’est pas raccordé au chauffage collectif et que le règlement de copropriété prévoit cette spécificité, le propriétaire de ce local est exonéré du paiement des charges liées au chauffage collectif.

Les frais liés à la consommation d’eau chaude sont en principe réglés en fonction de la consommation réelle, la pose de compteurs individuels étant obligatoire. Toutefois, il est possible de s’exonérer de cette obligation en cas d’impossibilité technique ou de coût excessif par rapport aux économies possibles. En ce qui concerne la consommation d’eau froide, la pose de compteurs individuels n’est obligatoire que depuis 2007. De ce fait, un certain nombre de logements n’en sont pas encore équipés. Les charges liées à la consommation d’eau peuvent alors être réparties en fonction des tantièmes de charges générales de chaque copropriétaire ou selon le taux d’occupation théorique de chaque logement défini par le règlement de copropriété ou en fonction du taux d’occupation réelle, qui est, dans les faits, difficile à établir.

Le copropriétaire doit payer les charges dès que les comptes du syndicat des copropriétaires ont été approuvés en assemblée générale et qu’ils sont défi­nitifs, aucune contestation judiciaire n’ayant été exercée. Si le bien appartient à deux époux et qu’il est commun, alors les charges de copropriété sont des dettes communes. Si le bien est en indivision entre les époux, les charges sont réglées au prorata des parts indivises. Dans ce cas, vous devez désigner un indivisaire référent vis-à-vis du syndic. Si le bien appartient à un seul des époux mais qu’il est occupé par le ménage, alors les époux sont solidaires pour le paiement des charges de copropriété. Le syndic de copropriété peut donc demander à n’importe lequel des époux de les régler. Il en est de même pour les partenaires de Pacs si le bien constitue le logement familial. Lorsque le bien est démembré, le syndic doit normalement ventiler les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Dans ce cas, les grosses réparations doivent être payées par le nu-propriétaire et les réparations courantes par l’usufruitier.

Pour financer les gros travaux, le législateur a imposé, depuis 2017 en application de la loi Alur, la constitution d’un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5 % du budget annuel. Chaque copropriétaire participe à la constitution de ce fonds en fonction de ses tantièmes de charges générales. Toutefois, lorsque le fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel annuel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que la suspension des appels de cotisations destinés à alimenter ce fonds. Attaché au lot, le fonds travaux n’est pas remboursable par le syndicat des copropriétaires en cas de vente. Toutefois, dans la pratique, les parties décident conventionnellement, lors d’une vente, que l’acheteur remboursera tout ou partie de son montant au vendeur.

L’investissement Girardin n’est pas sans risque. En effet, de nombreuses conditions sont exigées et l’absence de respect de l’une d’entre elles remet en cause la réduction d’impôt accordée. Les biens financés dans le cadre du Girardin industriel doivent être exploités au minimum 5 ans sans interruption. En cas de faillite de la société locataire, vous risquez donc un redressement fiscal. De plus, l’investisseur dans le cadre du Girardin industriel devient actionnaire d’une société en nom collectif. Or, avec ce type de structure juridique, vous êtes responsable indéfiniment des dettes de la société. Vous avez donc intérêt à choisir un opérateur solide financièrement, reconnu et présent localement avant d’investir. Enfin, un investissement dans le cadre fiscal Girardin peut constituer, dans certains cas, un évènement déclencheur d’un contrôle fiscal.

THIERRY DESCHANELS