Les détecteurs de fumée sont à la charge du propriétaire-bailleur
Obligatoire dans tous les logements et notamment les locations, le détecteur de fumée, également appelé « détecteur avertisseur autonome de fumée » (Daaf) est un appareil qui émet un signal suffisamment fort pour réveiller une personne endormie en cas d’incendie. Selon le code de la construction et de l’habitation (articles R142-1 à R142-5), le Daaf est à la charge du propriétaire et il doit être installé de préférence dans le couloir desservant les chambres. S’il s’agit d’un studio, il doit être installé le plus loin possible de la cuisine et de la salle de bains. En début de bail, le locataire doit vérifier que le Daaf est en bon état de fonctionnement mais, en cours de bail, il doit remplacer la pile ou le détecteur à ses frais s’il est défectueux.
En revanche, le remplacement est à la charge du propriétaire s’il s’agit d’un logement à caractère saisonnier, d’un foyer, d’une résidence avec services, comme une résidence seniors par exemple. Même chose s’il occupe un logement meublé.
Le locataire n’est pas censé assumer une partie de la mise aux normes dans le cas d’un chauffage collectif
Comme pour tous les gros travaux, la modernisation de la chaudière de l’immeuble est assumée par le propriétaire. En revanche, il est possible, dans des cas très encadrés, de faire participer le locataire aux économies de charges qui sont réalisées grâce aux travaux. Le bailleur doit, au préalable, engager une concertation avec le locataire sur le programme des travaux envisagés et les modalités de leur réalisation. En principe, il doit s’agir d’un « bouquet » de travaux, c’est-à-dire plusieurs travaux en même temps, ou sinon il faut atteindre une performance énergétique globale. La contribution dépend de la date de construction du bâtiment. Concernant les immeubles ou maisons achevés avant le 1er janvier 1948, la contribution est fixée et non révisable.
Elle est de 10 euros par mois pour les logements comprenant une pièce principale, 15 euros pour les logements de deux ou trois pièces principales, et 20 euros au-delà. Une ligne spéciale est ajoutée sur le bail pour indiquer le montant de cette contribution.
Le locataire n’est pas censé assumer une partie de la mise aux normes dans le cas d’un chauffage collectif
Comme pour tous les gros travaux, la modernisation de la chaudière de l’immeuble est assumée par le propriétaire. En revanche, il est possible, dans des cas très encadrés, de faire participer le locataire aux économies de charges qui sont réalisées grâce aux travaux. Le bailleur doit, au préalable, engager une concertation avec le locataire sur le programme des travaux envisagés et les modalités de leur réalisation. En principe, il doit s’agir d’un « bouquet » de travaux, c’est-à-dire plusieurs travaux en même temps, ou sinon il faut atteindre une performance énergétique globale. La contribution dépend de la date de construction du bâtiment. Concernant les immeubles ou maisons achevés avant le 1er janvier 1948, la contribution est fixée et non révisable.
Elle est de 10 euros par mois pour les logements comprenant une pièce principale, 15 euros pour les logements de deux ou trois pièces principales, et 20 euros au-delà. Une ligne spéciale est ajoutée sur le bail pour indiquer le montant de cette contribution.
Le locataire doit justifier tous les ans de son assurance habitation
Chaque locataire doit être doté d’une assurance habitation permettant de garantir les dégâts des eaux, les risques d’incendie, de vol, etc. Il doit, en outre, fournir une attestation d’assurance au propriétaire chaque année lorsque celui-ci la demande. Depuis la loi Alur, le propriétaire doit également s’assurer en tant que propriétaire non occupant. Cette assurance permet de pallier des garanties insuffisantes de celle du locataire et de couvrir la prise en charge d’un sinistre entre deux locataires.
Par ailleurs, en copropriété, l’immeuble est également assuré, notamment en cas d’incendie ou de problème grave. En fonction de l’origine du sinistre, de sa nature et de son ampleur, l’une ou l’autre des assurances prend le relais.
La mise aux normes concernant la rénovation énergétique est à la charge du propriétaire
De plus en plus, les logements fortement énergivores devront être « mis aux normes » car ceux qui sont étiquetés F et G vont être progressivement retirés du marché. Ainsi, le 1er janvier 2025, les logements classés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location. Rappelons que ce DPE est transmis par le propriétaire au locataire lors de la signature du bail. La lettre G signifie que le logement consomme plus de 420 kWh/m2/an.
Le 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F (plus de 330 kWh/m2/an) puis, le 1er janvier 2034, celui des logements classés E (plus de 250 kWh/m2/an). Pour pouvoir continuer à louer ces logements, le propriétaire devra réaliser des travaux d’isolation et ces derniers seront à sa charge.
Mais pour encourager la rénovation énergétique des logements, la loi pour la lutte contre le dérèglement climatique du 22 août 2021 prévoit qu’un locataire peut entreprendre, à ses frais, les travaux de transformation nécessaires. Il doit prévenir, par lettre recommandée avec avis de réception, son propriétaire, dont le silence vaudra acceptation. Un locataire peut ainsi réaliser, à ses frais, l’isolation des planchers bas ou des combles. Il peut également s’agir du remplacement des menuiseries extérieures, de la protection solaires des parois vitrées ou opaques.
Les travaux peuvent aussi concerner le système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Les travaux réalisés ne peuvent toutefois pas affecter les parties communes ou les équipements communs lorsque le logement fait partie d’un immeuble collectif. Sont également exclus : les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, ceux qui modifieraient sa destination ou exigeraient un permis de construire. Reste que ces travaux sont coûteux et il est préférable que locataire et propriétaire s’entendent afin que ce dernier prenne une partie des frais à sa charge.
Mon propriétaire doit assurer la mise aux normes de la chaudière
Si la mise aux normes de la chaudière implique de gros travaux, comme le remplacement de l’équipement ou encore la réfection du réseau, les travaux sont à la charge du propriétaire. Le principe est que le locataire n’est chargé que des petites réparations. Si le logement est équipé d’une chaudière individuelle au gaz et qu’elle doit être ramonée chaque année, cette tâche est à la charge du locataire.
Un décret du 26 août 1987 (n° 87-712), toujours en application actuellement et suivi à la lettre par les tribunaux en cas de conflit entre propriétaires et locataires, indique que « le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation » est à la charge du locataire. D’autres menues réparations peuvent également être assumées par ce dernier.
C’est notamment le cas du réglage du débit et de la température de l’eau chaude sanitaire, du contrôle des raccordements, des vérifications de l’état des résistances, des thermostats. Dans certains cas, pour des raisons d’efficacité, le propriétaire peut assumer les frais dans un premier temps mais il pourra ensuite récupérer la somme engagée auprès du locataire.
NATHALIE COULAUD
