En principe, pour savoir qui a le pouvoir d’engager la SCI, il suffit de se référer aux statuts.
Les statuts
Ils contiennent généralement une clause imposant une autorisation des associés, nécessitant ainsi la tenue d’une assemblée générale, préalablement à la signature de l’avant-contrat. Selon les cas, la vente devra être approuvée à la majorité simple, qualifiée ou à l’unanimité des associés. Il est par ailleurs possible que les statuts prévoient une simple consultation des associés, avant la signature par le gérant, des actes formalisant la vente. Ou alors que les statuts permettent au gérant de céder un bien sous condition de remploi du produit de la vente pour tel investissement. Il se peut aussi que les statuts n’interdisent pas au gérant la vente d’immeuble et qu’il soit libre de réaliser la transaction. Si rien n’a été stipulé, les associés conservent la faculté d’engager la société par leur intervention unanime à la promesse de vente et à l’acte définitif (article 1854 du code civil).
L’imposition des éventuelles plus-values immobilières
• Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), le régime d’imposition des plus-values immobilières est le même que celui prévu pour les particuliers. La plus-value est égale à la différence entre le prix d’acquisition du bien et celui de sa cession par la société. Elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble au prorata des parts détenues. L’associé qui occupe, à titre de résidence principale, un bien possédé par la SCI, n’est pas imposable sur « sa part de plus-value immobilière », si le logement lui a été mis, gratuitement, à disposition. • Si la SCI est assujettie à l’impôt sur la société (IS), la plus-value sera qualifiée de « professionnelle » et viendra s’ajouter au résultat de la société pour être imposée à l’IS. La plus-value est calculée en soustrayant la valeur nette comptable du bien à son prix de cession. Le calcul de la plus-value tient compte de la dépréciation du bien au fil du temps. Si la SCI décide ensuite de distribuer le prix de la vente, l’associé percevra des dividendes qui seront imposés au titre de l’impôt sur le revenu. La plus-value sera donc doublement taxée.
Bon à savoir :
La vente d’un actif immobilier doit rester exceptionnelle. A défaut, la SCI pourrait être assimilée à une société commerciale et être assujettie automatiquement à l’impôt sur les sociétés. Ariane BOONE
