Investir en outre-mer : bon plan ? 

Les investissements outre-mer dans l’immobilier, le logement social ou les matériels industriels neufs peuvent ouvrir droit, pour les résidents fiscaux français, à une réduction d’impôt. Explications.

31 mai 2022

Certaines de ces opérations s’avèrent complexes et sont strictement encadrées par le législateur. De ce fait, le risque de remise en cause de l’avantage fiscal est réel. La prudence dans le choix des prestataires s’impose donc. De plus, il faut toujours avoir à l’esprit qu’un investissement situé à plusieurs milliers de kilomètres de votre domicile se révèle plus difficile à analyser et à gérer.

Le Pinel outre-mer

Si vous investissez dans l’immobilier locatif dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d’un taux de réduction d’impôt plus important lorsque le bien est situé outre-mer. En effet, le prix de revient du logement acheté ouvre droit à une réduction d’impôt dans la limite de 300000 € par an et par contribuable.

Le prix de revient de votre investissement est retenu dans la limite de 5500 €/m2. Or, le montant du taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement initial de 6 ou de 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans. Ce taux s’élève en métropole au minimum à 12 % et au maximum à 21 % du montant de l’investissement réalisé avant 2023, contre 23 % au minimum et 32 % au maximum pour l’outre-mer, réparti proportionnellement sur la durée de la location. À partir des investissements réalisés en 2023, le taux de réduction d’impôt baisse.

Les autres critères à respecter

Le logement acheté neuf doit également respecter un niveau de performance énergétique en métropole correspondant à la réglementation RT 2012. Pour les investissements outre-mer, où le climat est souvent plus clément, le niveau de performance énergétique requis varie selon la nature et la localisation de votre bien. De plus, le locataire doit respecter un plafond de ressources qui fluctue selon la composition du foyer et la situation de l’immeuble. Pour les investissements outre-mer, des plafonds spécifiques ont été fixés, qui tiennent compte notamment du coût de la vie élevé constaté dans certains territoires comme la Polynésie française ou la Nouvelle-Calédonie.

Les travaux de rénovation dans le cadre Girardin

Si vous achetez un bien immobilier outre-mer achevé depuis plus de 20 ans que vous souhaitez faire rénover puis louer non meublé à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise et permettre la réhabilitation du bien et sa confortation contre le risque sismique ou cyclonique. Le montant de la réduction d’impôt s’élève à 18 % du montant des travaux, plafonné à 2 615 € par m2. En cas d’installation d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, le taux de la réduction passe à 22 %, et à 26 % si les travaux sont réalisés dans un quartier prioritaire de politique de la ville. Cette réduction d’impôt est répartie sur 5 années.

L’investissement dans le cadre Girardin

Le dispositif d’investissement en outre-mer, issu de la loi dite « Girardin », vous permet de participer à l’activité des collectivités d’outre-mer qui souffrent, sur le plan industriel, de l’éloignement de la métropole, et dont le nombre de logements sociaux se révèle trop faible par rapport à la demande réelle. Deux types de projets existent dans ce cadre : l’investissement dans des outils industriels ultramarins dénommé «Girardin industriel» et le financement de programmes de logements sociaux appelé « Girardin social ». En contrepartie de votre investissement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, qui varie selon le type d’investissement et qui est plafonnée, dans des conditions particulières, à 18000 € par an et par foyer fiscal. Sur option, vous pouvez choisir le plafonnement des réductions d’impôt pour investissements outre-mer à 11 % de votre revenu imposable. Dans ce cadre, vous devez remplir un formulaire de déclaration d’impôts spécifique aux investissements ultramarins: 2042-IOM, accompagné d’une fiche de calcul de la réduction d’impôt.

Le Girardin industriel

En contrepartie d’un investissement à fonds perdu dans une société détenant du matériel productif neuf (chauffe-eau solaire, grues, pelleteuse…) loué à des entreprises situées dans une collectivité d’outre-mer (COM), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt qui prend effet l’année suivant celle de la réalisation de l’investissement, sous réserve de la livraison effective du bien à l’entreprise utilisatrice. Le taux final de la réduction d’impôt dépend de la nature, du lieu, et de la date de l’investissement, et représente de 110 % à 120 % du placement. De plus, la réduction d’impôt reste subordonnée à une durée de détention de 5 ans au minimum, ainsi qu’à l’exploitation continue du matériel par l’entreprise ultramarine. Cette réduction d’impôt n’est pas prise en compte dans le calcul du prélèvement à la source, et l’investisseur doit donc attendre le remboursement d’impôt qui intervient durant l’été de l’année suivante. Pour les investissements supérieurs à 250 000 € hors taxes, le projet doit recevoir un agrément du ministère de l’Économie et des Finances.

Le Girardin logement social

Dans ce cadre, vous investissez dans une société qui va financer en partie la construction de logements neufs situés dans une collectivité d’outre-mer, qui sont ensuite donnés en location à des organismes de logements sociaux pendant une durée minimale de 5 ans. Les habitations doivent être louées à titre de résidence principale au plus tard dans les 6 mois après l’achèvement des travaux, et pour une durée minimale de 5 ans, à des foyers éligibles à un montant de loyer fixé par décret. Avec cet investissement, le risque d’inoccupation du logement est relativement faible du fait de la pénurie de logement sociaux dans ces territoires. Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction du type d’investissement réalisé et de la date de réalisation de l’opération. Il représente de 120 à 125 % du montant du placement.

Les risques fiscaux et financiers

L’investissement Girardin n’est pas sans risque. En effet, de nombreuses conditions sont exigées et l’absence de respect de l’une d’entre elles remet en cause la réduction d’impôt accordée. Les biens financés dans le cadre du Girardin industriel doivent être exploités au minimum 5 ans sans interruption. En cas de faillite de la société locataire, vous risquez donc un redressement fiscal. De plus, l’investisseur dans le cadre du Girardin industriel devient actionnaire d’une société en nom collectif. Or, avec ce type de structure juridique, vous êtes responsable indéfiniment des dettes de la société. Vous avez donc intérêt à choisir un opérateur solide financièrement, reconnu et présent localement avant d’investir. Enfin, un investissement dans le cadre fiscal Girardin peut constituer, dans certains cas, un évènement déclencheur d’un contrôle fiscal.

Quels sont les territoires d’outre-mer ?

L’outre-mer comprend douze territoires représentant 2,6 millions d’habitants.

Les cinq départements d’outre-mer (DOM):

• Guadeloupe,

• Guyane,

• Martinique,

• La Réunion,

• Mayotte. Les collectivités d’outre-mer (COM) :

• Nouvelle-Calédonie,

• Polynésie française,

• Saint-Barthélemy,

• Saint-Martin,

• Saint-Pierre-et-Miquelon,

• Wallis-et-Futuna, ainsi que les terres australes et antarctiques françaises.

THIERRY DESCHANELS