Investir dans une résidence services
Julie, jeune infirmière originaire du Sud-Ouest, souhaite effectuer un investissement à long terme répondant à un besoin sociétal. Elle envisage donc d’acheter un bien neuf meublé dans une résidence avec services occupée par des étudiants ou des personnes âgées. Le point sur les règles en vigueur.
Julie vient d’apprendre que cet achat pouvait lui permettre de bénéficier de certains avantages fiscaux dans le cadre de la loi dite « Censi-Bouvard » dont le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. En effet, grâce à sa qualité de loueur en meublé non professionnel, Julie, qui achète ce bien en direct et non via une société civile immobilière, pourra bénéficier d’une réduction de 11 % du montant hors taxe de son achat plafonné à 300 000 €.
Achat sur plan dans une résidence seniors
Après avoir examiné plusieurs projets, elle a choisi d’investir dans une résidence seniors, les capacités d’accueil des personnes âgées étant faibles par rapport à la demande alors que la France fait partie des pays où l’espérance de vie est la plus élevée au monde. Travaillant à Toulouse, elle a opté pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un appartement meublé de type T3 de 69 m2 situé dans le centre de Tarbes, vendu 279 823 € TTC dont 4 135 € HT de meubles. Adapté aux personnes âgées, le logement meublé comprend un restaurant, un espace bien-être avec SPA et sauna, une salle multimédia, un salon avec bibliothèque ainsi qu’une salle pour les activités.
Une obligation de conservation du bien pendant vingt ans
La gestion de son bien sera confiée, dans le cadre d’un bail commercial, à une société spécialisée, ce qui lui permettra de récupérer le montant de la TVA, soit 20 % du montant de son investissement. Toutefois, en contrepartie, Julie devra conserver ce logement pendant au moins vingt ans sous peine de rembourser, prorata temporis, au fisc la quote-part correspondant aux années de non-détention. Aucun remboursement ne lui sera en revanche de- mandé si le bien est vendu avec le bail commercial.
Par ailleurs, la société exploitante prendra à sa charge la gestion quotidienne du bien en trouvant les locataires, en s’assurant de l’encaissement des loyers et en lui reversant une partie de ceux-ci. La rentabilité annoncée de l’opération, de 3,7 % par an avant impôt, lui paraît réaliste par rapport à d’autres projets qu’elle a analysés. Julie sera également déchargée de l’entretien des lieux. Afin d’éviter toute mauvaise surprise ou faillite de l’exploitant, elle a choisi un des principaux intervenants dans le domaine de l’immobilier et a retenu une société dont le niveau de frais de gestion demeurait raisonnable.
Une réduction d’impôt de 11 % sur neuf ans
En ce qui concerne la réduction d’impôt qui s’appliquera sur le montant de son investisse- ment hors taxe et hors mobilier, la base ouvrant droit à cet avantage fiscal s’élèvera à 233 186 €, correspondant au prix d’achat hors taxe moins 4 135 € de mobilier, soit 229 051 € majorés des frais d’achat de 6 871 €, soit 235 922 €. Le mon- tant de la réduction d’impôt de 11 % de ce montant soit, 25 951 €, sera réparti sur neuf ans, soit 2 888 € par an. Julie, qui paye actuellement 3 642 € par an d’impôt sur le revenu, verra le montant de celui-ci fortement réduit durant cette période, ce qui augmentera la rentabilité de son investissement. Par ailleurs, les loyers encaissés par Julie seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant annuel des loyers étant inférieur à 72 600 €, Julie pourra bénéficier du régime micro-BIC, ce qui lui per- mettra d’avoir un abattement forfaitaire de charges et de n’être imposée que sur la moitié de ses loyers.
THIERRY DESCHANELS
