Clotilde a entendu parler du dispositif Pinel qui répond à ses attentes. En effet, elle aimerait louer un logement non meublé qui servira de résidence principale à son locataire. Dans ce cadre, elle a sélectionné un appartement de type T2 de 53 m2 au rez-de-chaussée d’une résidence si- tuée à Champigny-sur-Marne (94). Le bien est vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) au prix de 310 500 € TTC. Elle estime que l’appartement, qui bénéficiera d’un petit jardin et qui respecte la norme énergétique RT 2012, sera facile à louer. En effet, situé dans un cadre verdoyant à proximité du centre-ville, deux liaisons RER permettant un accès rapide à la capitale.
Un achat financé par un crédit sur vingt ans
Une fois son apport déduit de 60 500 €, elle a négocié un crédit sur vingt ans avec sa banque dont la mensualité sera de 1 241 € par mois. Clotilde pourra louer son logement, situé en Zone A, au maximum 13,04 € par m2. Afin de déterminer le prix maximum du loyer, elle devra prendre en compte la surface de son appartement majorée de la moitié des annexes, par exemple la cave d’une superficie de 6 m2, et ce dans la limite de 8 m2. Elle a donc déci- dé de fixer le loyer hors charge de la façon suivante 53 + 6/2 = 56 x 13,04 = 730,24 € par mois. Ce montant de loyer raisonnable per- mettra une location aisée du bien. Une fois le montant du loyer déduit, il lui restera la somme de 510,76 € mensuelle à sa charge, inférieure à sa capacité d’épargne de 750 €.
Un locataire aux ressources plafonnées
En revanche, elle vient de découvrir qu’elle devra également vérifier les ressources de son locataire, qui ne doivent pas dépasser un certain plafond si elle souhaite bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel. Ce plafond devra être respecté à la date de signature du bail et lors d’un changement de locataire.
En revanche, les ressources du locataire en place peuvent évoluer sans que cela remette en cause l’application du dispositif. Pour son logement, les revenus annuels du locataire de l’année N-2 pour un bail signé en 2022 seront au maximum de 39 363 € pour une personne seule, de 58 831 € pour un couple et de 70 718 € pour un couple avec un enfant. Elle devra retenir le revenu fiscal de référence des revenus 2020 qui figureront sur l’avis d’imposition 2021. En cas de diminution des revenus du locataire depuis cette date, l’administration fiscale ad- met de retenir ceux de l’année N-1.
Par ailleurs, si la situation de son locataire a changé entre l’année de référence et celle de la conclusion du bail, par exemple à la suite d’un divorce, chacun des locataires doit satisfaire aux conditions de ressources correspondant à sa situation. Afin de vérifier l’authenticité des avis d’imposition d’un potentiel locataire et éviter ainsi tout redressement fiscal, elle a prévu d’utiliser le service mis à disposition en ligne par le ministère de l’Économie et des Finances.
Une réduction d’impôt de 2 % par an pendant neuf ans
L’investissement retenu pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € et s’appliquera pendant la durée de l’engagement de location, que Clotilde a fixée à neuf ans. Le montant de la réduction d’impôt s’élèvera à 2 % par an, soit une réduction d’impôt annuelle de 6 000 €. Au terme des neuf ans, elle pourra prolonger le dispositif pour trois ans et bénéficiera alors d’une réduction d’impôt de 1 % de son investissement, soit 3 000 € par an. Au total, Clotilde aura pu déduire de son impôt sur le revenu, pendant douze ans, 21 % plafonnés à 300 000 €, soit 63 000 €. Enfin, les loyers encaissés par Clotilde constitueront des revenus fonciers qui viendront s’ajouter à ses autres revenus. Elle aura intérêt à choisir le régime réel d’imposition afin de déduire ses frais (intérêts d’emprunt, coût de l’assurance emprunteur…) de ses revenus.
THIERRY DESCHANELS
