Investir dans l’ancien avec travaux

Déjà fortement imposé depuis départ de ses enfants de son foyer fiscal, Georges hésite à investir dans l’immobilier afin de ne pas augmenter le montant actuel de ses impôts. Après réflexion, il a décidé d’acheter un bien ancien à rénover pour bénéficier du régime réel d’imposition de ses revenus fonciers. Habitant déjà en région lyonnaise, il envisage un achat dans cette région pour pouvoir surveiller les travaux puis gérer lui-même son bien. Après plusieurs visites, il a retenu un appartement de cinq pièces d’une superficie de 140 m2 situé à Écully, acheté 825 000 € tous frais compris, qu’il pourra louer 1 850 € hors charges par mois.

La construction datant du début des années 1970, une rénovation complète du bien s’avère nécessaire afin de remettre l’appartement aux normes actuelles pour pouvoir le louer. Le coût global des travaux lui revient à 1 750 € du m2, soit un budget total de 245 000 €. Peu familier de la fiscalité, Georges a cependant bien compris que ce choix l’obligera à renseigner une déclaration d’impôt supplémentaire dite Cerfa n° 2044. Après avoir soigneusement choisi ses artisans sur recommandation de proches et avoir procédé aux vérifications d’usage (pas de procédure de redressement judiciaire en cours, réception d’une attestation valide de responsabilité civile professionnelle, vérification de la santé de l’entreprise en demandant un état d’endettement…), les travaux ont été contractualisés et planifiés sur l’année 2023.

Georges pourra commencer à louer son appartement à partir du 1er octobre 2023. À cette date, il n’aura perçu que trois loyers, soit 1 850 € x 3 = 5 550 €. Il pourra déduire de ses revenus fonciers les sommes qu’il a effective- ment payées en 2023, qui s’élèvent à 245 000 €, soit un solde de 239 450 €. De ce fait, un déficit foncier dit catégoriel de 239 450 € sera en- registré. Il sera imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global de l’année d’imposition de Georges. Le solde, soit 239 450 – 10 700 = 228 750 €, sera déductible des revenus fonciers de Georges pendant les dix années sui- vantes. Les revenus fonciers annuels de Georges s’élevant à 22 200 €, hors indexation, soit 222 000 € sur dix années, Georges ne paiera pas d’impôt pendant dix ans sur ses revenus fonciers. Il commencera à être imposé sur ce type de revenus après son départ en retraite alors que son niveau d’imposition baissera, sa pension étant inférieure à son salaire.

En revanche, Georges ne pourra pas changer d’avis et arrêter de louer son logement dans les trois années qui suivent l’imputation de son déficit foncier sur son revenu global sans risquer un redressement du fisc. En effet, dans ce cas, l’administration fiscale considérera que le déficit foncier a été indûment déduit de son revenu global.

Georges envisage de renouveler le même investissement dans quelques années et aimerait savoir à quelle date les acomptes versés doivent être déduits. Dans ce cas, il devra les déclarer l’année de leur paiement, même si les travaux n’ont pas encore été réalisés. Au contraire, il ne pourra pas déduire les sommes non encore payées, même si les travaux ont déjà été effectués. De ce fait, il aurait pu déduire des sommes payées en 2024 de ses revenus s’il avait étalé son paiement sur deux années. Enfin, il a informé son épouse que s’il venait à décéder, elle pourrait déduire la moitié des déficits en cours affectant les biens communs.

THIERRY DESCHANELS