Un parent peut, par exemple, donner à un enfant la nue-propriété d’un bien, tout en se réservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’utiliser pour y vivre ou le louer afin d’en tirer des revenus. Le nu-propriétaire détient uniquement le droit de disposer du bien, avec l’accord de l’usufruitier. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien. Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier. On dit que la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire, sans qu’il y ait de droits de mutation à payer.
L’intérêt fiscal
Donner la nue-propriété à ses enfants permet de réduire les frais de succession. D’abord parce que les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Ensuite parce qu’au décès de leur parent, ils deviendront pleinement propriétaires du bien sans avoir à régler de droits sur la valeur de l’usufruit reçu.
L’achat en démembrement
Il est aussi possible d’anticiper la transmission d’un bien immobilier dès l’acte d’achat. Il peut être intéressant de procéder à un « achat croisé » lorsque le bien est détenu par une société civile immobilière. Dans un couple de concubins par exemple, l’un détiendra la nue-propriété de la moitié des parts sociales, l’usufruit de ces parts appartenant à l’autre conjoint. Inversement, ce dernier aura la nue-propriété de l’autre moitié des parts sociales, tandis que leur usufruit sera détenu par l’autre conjoint. En cas de décès, le survivant recueille l’usufruit de ses propres parts tout en conservant l’usufruit qu’il avait sur les parts de son conjoint.
A savoir
Attention, les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété varient en fonction de l’âge de l’usufruitier. Le barème fiscal de l’usufruit est obligatoire en matière de succession. En revanche, il peut être opportun de choisir une répartition différente entre les usufruitiers et les nus-propriétaires, qui est dite « usufruit économique ». Cela est notamment possible en matière de vente. ARIANE BOONE
