Dans quelles situations les contrôles fiscaux sont-ils les plus fréquents ?
Le plus souvent, le contrôle intervient quand la valeur déclarée des biens immobiliers, essentiellement dans le cadre de l’IFI ou d’une succession, est inférieure à celle du marché. De même pour les déclarations de plus-value, où la nature principale ou secondaire du bien peut être remise en question. Parallèlement, les contribuables fortement imposés ont davantage de « chances » d’être contrôlés. En 2023, le risque de contrôle fiscal s’annonce d’autant plus élevé en raison de l’importante évolution des prix au cours des trois dernières années. À titre d’exemple, dans le Calvados, l’indice d’évolution des prix de l’immobilier est passé de 115 à 150 durant cette période. Or, tous les contribuables n’ont pas mis à jour la valeur des biens déclarés.
En pratique, comment débute le contrôle fiscal ?
Tout débute par une lettre de l’administration fiscale qui informe le contribuable de son intention de modifier la valeur des biens déclarés. Elle peut aussi prévenir l’intéressé qu’il est imposable à l’IFI alors qu’il ne l’a pas déclaré. À l’appui de son évaluation, le fisc met en avant une sélection de biens « comparables », c’est-à-dire disposant d’une superficie ou de caractéristiques proches, qui ont été vendus ces trois dernières années. Pour bien préparer sa réponse, il faut demander à l’administration un extrait des actes de vente des biens listés.
Comment contester ?
Le délai de réponse est de 30 jours, mais il est possible de demander un report pour constituer son dossier ou se faire assister par un expert. Ensuite, il faut étudier en détail la liste des biens présentés par l’administration fiscale. Il peut être opportun de se rendre sur place et de prendre des photos de ces biens et de leur environnement. En effet, il peut s’avérer que les biens concernés sont totalement rénovés ou disposent d’atouts qui justifient la différence de valeur. Une analyse juridique des biens présentés est également nécessaire: par exemple si le bien déclaré est loué, il est normal que sa valeur soit minorée par rapport à un bien libre. De même, si le litige porte sur un terrain considéré comme non constructible par le déclarant et constructible par le fisc, il faut étudier le PLU. Et il s’avère parfois que la constructibilité est attachée à l’intervention d’un promoteur, ce qui change considérablement la donne. L’analyse des baux a également toute son importance. Si des terres sont louées avec un bail à long terme à un invendables ou à un prix très faible.
Quelles sont les conséquences si toute contestation est vaine ?
Tout d’abord, s’il s’avère que les biens déclarés sont clairement sous-évalués, il ne faut surtout pas faire preuve de mauvaise foi et s’acharner inutilement. Le plus sage est de contacter l’administration fiscale afin de négocier et de transiger sur une valeur qui semble la plus juste et correspondant aux prix du marché. La négociation peut aussi porter sur le montant des intérêts de retard, sachant que le rappel porte sur trois ans et l’année en cours. En matière de contestation ou de négociation, il n’y a pas de formalisme spécifique à respecter.
En quoi est-il préférable d’être assisté par son notaire ?
Le notaire a accès à toutes les bases immobilières, ce qui facilite l’analyse de la comparaison des biens. De même pour la dimension juridique qui nécessite une expertise professionnelle afin d’en extraire les éléments objectifs pertinents dans la réponse. PROPOS RECUEILLIS PAR BARBARA BÉNICHOU
