Tout comprendre sur le permis de construire

Le permis de construire est prévu pour des travaux d’ampleur, mais s’applique aussi dans d’autres types de projets, notamment certains agrandissements entraînant des modifications de structures porteuses ou des changements de destination du bâtiment. Les formalités sont plus lourdes que celles prévues pour la déclaration préalable, même si les démarches ne sont pas si éloignées. Le permis est obligatoire lorsque vous souhaitez construire ou agrandir un bâtiment en créant plus de 20 m2 de plancher ou d’emprise au sol, c’est-à-dire murs extérieurs compris hors débord de toiture, ou 40 m2 dans les zones urbaines couvertes par les plans locaux d’urbanisme (PLU). Le changement de destination d’un local est soumis à permis si vous modifiez la structure porteuse ou la façade du bâtiment. C’est notamment le cas pour la transformation d’un local non habitable – une grange par exemple – en logement. Un permis s’avère également nécessaire si vous créez des ouvertures. De même si vous réalisez une piscine de plus 100 m2, s’il s’agit d’un bassin couvert dont la couverture dépasse 1,80 m de hauteur, ou encore si le terrain est situé dans un secteur protégé ou un site classé.

La demande de permis de construire doit être déposée à la mairie de la commune où se situe la construction. Mais il est possible de désigner un mandataire (géomètre-expert, architecte, etc.) qui se chargera des formalités en votre nom. La demande doit être effectuée sur un imprimé spécifique Cerfa n° 13406-11 pour une maison individuelle, ou Cerfa n° 13409-11 pour les autres demandes. Le dossier comprenant le formulaire de demande et diverses pièces annexes doit être établi en quatre exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut vous être réclamé si le projet se trouve dans un périmètre de protection d’un monument historique. Lorsque le recours à l’architecte est obligatoire pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande, celui-ci doit comporter la signature de tous les architectes qui ont contribué à son élaboration.

Si la surface de plancher ou l’emprise au sol ne dépasse pas 150 m2, le recours à un architecte n’est pas obligatoire. De même, si vous êtes un particulier et que vous édifiez ou modifiez pour vous-même une maison d’habitation dont la surface de plancher ne dépasse pas 150 m2. En revanche, si vous faites une extension qui a pour effet de porter la nouvelle surface totale à plus de 150 m2, il faut l’intervention d’un architecte. Si vous êtes exploitant agricole ou président d’une coopérative d’utilisation des matériels agricoles (CUMA), il est également possible de vous passer d’architecte pour une construction à usage agricole ou nécessaire au stockage et à l’entretien de matériel agricole par les CUMA, dont ni la surface de plancher ni l’emprise au sol ne dépassent 800 m2.

À la suite du dépôt de permis de construire, un numéro d’enregistrement vous est attribué. La mairie vous adresse ensuite un récépissé qui indique le délai d’instruction de droit commun du dossier, c’est-à-dire le délai habituel. Celui-ci est de deux mois pour les maisons individuelles (R 423-23 du Code de l’urbanisme). Dans certains cas, le délai peut être plus long (en général, trois mois), notamment lorsque vous êtes situé dans un secteur protégé c’est-à-dire proche d’un monument historique, dans un parc national ou bien s’il s’agit d’un établissement recevant du public. Si le délai d’instruction est majoré, vous en serez informé dans le mois qui suit le dépôt de la demande de permis de construire. À l’issue du délai d’instruction, si vous n’avez reçu aucun courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable ou non-opposition à déclaration préalable. Dans ce cas, vous serez alors titulaire du permis de construire, d’aménager ou de démolir. Mais attention, pour des gros travaux, il est préférable de ne pas se contenter d’une autorisation tacite et d’essayer d’obtenir un accord en bon et due forme. À défaut, un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis ou une attestation de non-opposition à déclaration préalable sera alors délivré sur simple demande. Par ailleurs, l’administration peut également formuler des réserves ou demander des adaptations au projet.

Le permis ou la décision de non opposition à une déclaration préalable est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de la notification. Ils peuvent néanmoins être prorogés d’une année, renouvelable une fois. La demande doit être réalisée en deux exemplaires et adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception (ou déposée à la mairie) deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité. Sachez également que, pendant les trois mois qui suivent la délivrance du permis, tacite ou express, l’administration peut le retirer si elle estime que celui-ci est illégal. Elle est alors tenue de vous en informer préalablement et de vous permettre de répondre à ses observations. Même si rien ne vous oblige à attendre la fin des délais pour commencer les travaux, cela reste préférable car dans l’hypothèse où le permis serait retiré, vous pourriez être amené à devoir remettre en état les lieux. Il ne faut donc pas se précipiter avant de commencer les travaux. En général, en cas de demande d’un prêt bancaire, la banque vous transmet les fonds lorsque le permis est définitif, à défaut de recours des voisins. Avant de commencer les travaux, vous devrez envoyer une déclaration d’ouverture de chantier (Cerfa n° 13407-09) en trois exemplaires au maire de votre commune.

NATHALIE COULAUD