3 conseils pour optimiser ses revenus après sa retraite

Pour profiter pleinement de sa retraite, il est important de réaliser des arbitrages sur son patrimoine immobilier, en adéquation avec ses nouveaux besoins et revenus. La résidence principale, devenue trop grande et coûteuse en charges énergétiques et d’entretien, doit-elle être conservée ? Qu’en est-il de la résidence secondaire dont on ne profite plus vraiment ? Quelles que soient les réponses, les choix doivent être mesurés et assurer un certain équilibre, entre placements financiers et immobiliers, dans la répartition globale du patrimoine. Tout vendre n’est certainement pas la bonne option. En effet, même si la perspective d’être libéré, tant fiscalement qu’en termes de contraintes, peut être tentante, la réalité est souvent différente.

Dans tous les cas, demeurer propriétaire de sa résidence principale, quitte à en changer, constitue une véritable sécurité. Vous ne risquerez pas de déménagement forcé si le propriétaire souhaite reprendre le logement et que vos revenus ne vous ouvrent pas droit au relogement. Qu’il s’agisse d’un logement plus petit, plus pratique ou mieux adapté à votre condition physique, en changeant de résidence principale, il est possible de choisir un logement qui correspond à vos aspirations tout en réalisant des économies. Cela peut également être l’occasion de vous rapprocher de votre famille ou de choisir un logement en centre-ville avec davantage de services publics de proximité. Il est parfois difficile de quitter la résidence dans laquelle on a passé une grande partie de sa vie. Le viager occupé est alors un bon compromis, puisqu’il offre la possibilité de rester dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie, tout en recevant une rente (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).

Quant aux résidences secondaires, si elles vous sont inutiles et représentent plus de coûts que de revenus, il vaut mieux les vendre. Vous pourrez ensuite réinvestir une partie des fonds dans un bien locatif avec ou sans travaux, selon l’énergie que vous souhaitez y investir et le niveau de plus-value recherché.

Les professionnels de l’immobilier estiment que le coût d’entretien d’une résidence secondaire peut représenter jusqu’à 2 ou 3 % de sa valeur. D’autant plus qu’une maison vide est une maison qui se détériore progressivement. La location permet donc de se dégager une source de revenus supplémentaire, tout en réduisant ses coûts liés aux charges. Si vous possédez une résidence principale suffisamment grande, il est également tout à fait possible de louer une partie de celle-ci pour de courtes ou longues durées.

Si vous louez une partie de votre résidence principale, il s’agit alors d’une location meublée, et les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces revenus peuvent toutefois être exonérés d’impôts s’ils ne dépassent pas certains plafonds. Si le locataire a élu domicile chez vous au titre de sa résidence principale, le loyer annuel en 2023, charges non comprises, ne doit pas excéder 199 € en Île-de-France et 147 € dans les autres régions. S’il s’agit d’une location à visée touristique (chambre d’hôtes), le montant ne doit pas excéder 760 € TTC par an.

En cas de location de sa résidence secondaire, ce sont les règles du meublé de tourisme qui s’appliquent. Depuis le 1er janvier, les propriétaires d’une résidence secondaire louée en meublé doivent déclarer l’occupation de leur logement en ligne sur l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. La location doit également être déclarée auprès de la mairie où se situe l’habitation. Dans certaines villes (Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…), une demande d’autorisation de changement d’usage doit être effectuée auprès de la mairie en plus de cette déclaration. Les revenus tirés de la location sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Si les recettes ne dépassent pas 77 700 € en 2023, un abattement forfaitaire de 50 % est applicable. Cet abattement est de 71 % si le logement est classé meublé de tourisme par un organisme agréé à condition de ne pas dépasser 188 700 € de recette par an. Toutefois, il est possible d’opter pour le régime réel lorsque les dépenses liées au logement sont supérieures à 50 % des loyers. Les charges locatives (assurance, taxe foncière) ainsi que l’amortissement de la valeur du logement et des biens mobiliers, les intérêts d’emprunt et les travaux effectués sont eux aussi pris en compte au titre des dépenses en- gagées. Ce régime permet ainsi dans certains cas d’exonérer d’impôts la totalité des revenus locatifs.

Enfin, la location d’une partie de sa résidence principale peut également offrir l’opportunité de rencontrer de nouvelles personnes et de maintenir une vie sociale active à la retraite. Vous pouvez choisir de louer une chambre à des étudiants, à des voyageurs ou à des per- sonnes cherchant un logement temporaire. Vous pourrez ainsi nouer de nouvelles relations ou partager des expériences.

Le cumul emploi-retraite vous permet de rester actif professionnellement tout en étant gratifiant sur le plan personnel. Il vous permet également de continuer à exercer votre métier, d’acquérir de nouvelles compétences ou de vous engager dans une activité qui vous passionne. En cumulant un emploi avec votre pension de retraite, vous pouvez augmenter votre revenu global. Cela peut être bénéfique si votre pension seule ne suffit pas à couvrir vos besoins. Sous certaines conditions, tous les retraités du régime général peuvent continuer à toucher leur retraite, de base et complémentaire, en plus de revenus d’activité professionnelle. Le cumul peut être total à condition d’avoir liquidé l’ensemble de vos retraites auprès des régimes où vous avez cotisé et d’avoir obtenu votre retraite à taux plein.

Autrement, le cumul dit partiel est possible si le montant des revenus d’activité ainsi que de votre retraite ne dépasse pas un certain plafond: 160 % du Smic mensuel en vigueur au 1er janvier de l’année (2 734,84 € brut en 2023) ou, si c’est plus favorable, le salaire moyen des trois derniers mois civils d’activité. La reprise d’une activité auprès de votre ancien employeur ne sera quant à elle possible qu’après un délai de six mois à compter du début de votre retraite.

La réforme des retraites 2023, entrée en vigueur le 1er septembre, prévoit que les retraités qui réunissent les conditions du cumul emploi-retraite total pourront se constituer de nouveaux droits à la retraite. Ils pourront ainsi liquider une nouvelle pension et percevoir de nouveaux droits. En revanche, dans le cadre du cumul partiel, la reprise d’activité ne permettra pas d’acquérir de nouveaux droits.

MAGALI SENNANE